Miete - Leasing - Rechtsanwälte
Gewerbemietrecht Beendigung Mietvertrag Justitia Miete Kündigung

Wie kann es im Gewerbemietrecht zur Beendigung eines Mietvertrags kommen? Wir klären auf!

Im zweiten Teil (hier geht es zu Teil I) unserer Reihe “Gewerbemietrecht – Mängelrechte” finden Sie einen Überblick wie es im Gewerbemietrecht zur Beendigung des Mietvertrags kommen kann.

Gewerbemietrecht & Mietvertrag - Beendigung durch Zeitablauf

Gewerbemietrecht - Ablauf der Mietzeit im Mietvertrag

Mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet das Mietverhältnis. Wird das Mietverhältnis weiter fortgesetzt, so gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit beschlossen, wenn keine der Parteien innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf dem widerspricht. Diese stillschweigende Verlängerungsklausel kann vertraglich ausgeschlossen werden!

Gewerbemietrecht - Verlängerungsklausel im Mietvertrag

Die Verlängerung des Mietverhältnisses tritt automatisch ein, wenn nicht entsprechend der vertraglichen oder gesetzlichen Frist gekündigt wird. Besteht lediglich eine Option zur Verlängerung, so kann die begünstigte Partei diese in Anspruch nehmen. 

Beendigung durch Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Die Parteien können eine Beendigung vom Mietvertrag im Gewerbemietrecht auch durch einvernehmliche Einigung aufheben. Sie schließen einen Aufhebungsvertrag. Diese Möglichkeit folgt aus der Privatautonomie. Sind mehrere Personen auf einer Seite (Vermieter, Mieter) vorhanden, so müssen alle der Aufhebung zustimmen. 

Beispiel: Ein Ehepaar betreibt zusammen ein kleines Lokal. Lassen diese sich scheiden, so können weder Ehemann noch Ehefrau eigenständig die Aufhebung des Mietverhältnisses begehren.

Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung

Neben diesen Möglichkeiten der Beendigung des Mietvertrags im Gewerbemietrecht kann dieser auch gekündigt werden.

Beendigung des Mietvertrags - Ordentliche Kündigung

Auch kann eine ordentliche fristgemäße Kündigung ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfolgen.

Die gesetzliche Frist zur Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses beträgt sechs Monate. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung der anderen Vertragspartei spätestens bis zum dritten Werktag des Quartals zugehen muss. Die Kündigung wird dann mit Ablauf des nächsten Quartals wirksam (§ 580a II BGB). 

Es können durchaus auch längere Kündigungsfristen vereinbart werden z. B. sechs Monate zum Jahresende, sodass die Kündigung spätestens am 30. Juni erklärt werden muss.

Eine Kündigung unter einer Bedingung ist nur dann zulässig, wenn der Eintritt der Bedingung allein vom Kündigungsgegner abhängt. 

Beispiel: Sie kündigen, da der Mieter mit zwei Monatszahlungen in Verzug ist, es sei denn er zahlt die Miete innerhalb von zwei Wochen. 

Eine Teilkündigung besteht nicht, auch nicht für nachträglich angemietete Räumlichkeiten. 

Beendigung des Mietvertrags - Gesetzliche außerordentliche Kündigung

Gemäß § 543 II BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. 

1. Wichtiger Grund

Erforderlich ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn eine solch schwere Vertragsverletzung vorliegt, dass es der anderen Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder eines befristeten Mietverhältnisses abzuwarten. 

Im Folgenden sind einige Beispiele von wichtigen Gründen genannt:

2. Abmahnung

Gemäß § 543 III BGB hat vor einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung eine Abmahnung zu erfolgen. Der Vermieter muss dem Mieter die Gelegenheit geben, das pflichtwidrige Verhalten zu korrigieren. Die Abmahnung sollte in jedem Fall einem Verweis auf die anstehende Kündigung enthalten, wenn das Verhalten innerhalb einer Frist nicht endet.

3. Entbehrlichkeit der Abmahnung

Eine Abmahnung ist ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn diese offensichtlich erfolglos bleiben wird (z. B. Insolvenz des Mieters) oder es unter Abwägung beiderseitiger Interessegerechtfertigt ist. Die am häufigsten anzutreffende Ausnahme ist jedoch der Fall, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug gemäß § 543 II Nr. 3 BGB befindet. 

Beendigung des Mietvertrags - Vertraglich vereinbarte, außerordentliche Kündigung

Auch steht es den Parteien eines Mietvertrags frei, im Rahmen ihrer Mängelrechte zur Beendigung des Mietvertrags eine vertragliche außerordentliche und fristlose Kündigung zu vereinbaren.

Auch hier sind im Folgenden ein paar Beispiele genannt:

Beendigung des Mietvertrags - Sonderkündigungsrechte

Modernisierungsmaßnahmen im Gewerbemietrecht

Ein Vermieter von Gewerbemieträumen hat das Recht, Modernsierungsmaßnahmen durchzuführen. Diese müssen dem Mieter 3 Monate im Voraus angekündigt werden. Dann steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, § 555e BGB. Ist die Modernisierung aber nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden, so besteht kein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags.

Vermieter verweigert Untervermietung

Verweigert der Vermieter die Untervermietung zu erlaube, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, § 540 BGB. Allerdings ist dies nur der Fall, wenn der Vermieter keinen wichtigen Grund zur Verweigerung der Erlaubnis hat.

Insolvenz des Mieters im Gewerbemietrecht

Ist der Mieter in der Insolvenz, so besteht eine Kündigungssperre für den Vermieter. Der Vermieter kann dem Mieter aufgrund von Zahlungsverzug oder aufgrund von Verschlechterung der Vermögensverhältnisse nicht kündigen (§ 112 InsO).

Gemäß § 109 InsO kann allerdings der Insolvenzverwalter des Mieters ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis beenden. 

Insolvenz des Vermieters im Gewerbemietrecht

Gemäß §§ 108, 111 InsO besteht das Mietverhältnis erst einmal fort. Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter die Mietsache zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits in Besitz genommen hat. Ist dem nicht so, ist der Insolvenzverwalter nicht aus dem Mietverhältnis verpflichtet und kann dieses auflösen (BGH-Urteil).

Mieter stirbt

Bei Tod des Mieters kann der Vermieter oder die Erben nach Kenntnis des Ablebens das Mietverhältnis innerhalb von vier Wochen außerordentlich kündigen, § 564 BGB. 

Sind mehrere Mieter Vertragspartei und stirb nur eine, so kann der Vermieter nicht eigenhändig kündigen. Die Erben des verstorbenen Teils können nach Kenntniserlangung zusammen mit den anderen Mietern außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen. 

Stirbt ein gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person (GmbH, AG etc.), so erwächst daraus kein Sonderkündigungsrecht. 

Zwangsversteigerung im Gewerbemietrecht

Hat der Vermieter als neuer Eigentümer das Gewerbeobjekt in einer Zwangsversteigerung erworben, so steht ihm gemäß § 57a ZVG ein gesetzlichen Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das erworbene Objekt zum erst möglichen Kündigungstermin nach Zuschlag kündigen.  

Beendigung des Mietvertrags & Covid-19

Aufgrund der Corona-Krise sind die Kündigungsmöglichkeiten momentan eingeschränkt! Mehr dazu hier.

Kontaktieren Sie uns!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Nach oben scrollen