Am 08.12.2021 entschied der BGH (Az. VIII ZR 32/20), dass für einen Kündigungsgrund des Vermieters gerade nicht die Einzelschulden, sondern vielmehr die Gesamthöhe der Schulden des Mieters maßgeblich sind! Ein neues wegweisendes und vermieterfreundliches Urteil!
Vorinstanz LG Berlin – kein Kündigungsgrund
Die Vorinstanz LG Berlin (Urt. v. 08.01.2020, Az. 66 S 181/18) war der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam gewesen sei. Es bestehe zwar bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete. Jedoch bedarf es in jedem der beiden Monate, dass ein „nicht unerheblicher Teil“ nicht bezahlt worden sei. Da in einem Monat vorliegend nur 19% nicht gezahlt worden seien, sei dies nicht erheblich.
BGH – Gesamthöhe für Kündigungsgrund maßgeblich
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
„Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraum- mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum.“
Begründet wurde dies u.a. mit dem Wortlaut von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) BGB. Der Gesetzgeber hätte bei Maßgeblichkeit der Einzelschulden ansonsten in den Wortlaut das Wort „jeweils“ aufgenommen. Zudem stelle § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB ausdrücklich und abschließend Anforderungen für Mietverhältnisse über Wohnraum an den Mietrückstand. Damit bestehe schon kein Raum für eine Anhebung der Anforderungen durch den Richter!
Somit hat der BGH ein neues wegweisendes und vermieterfreundliches Urteil getroffen – für einen Kündigungsgrund im Mietrecht ist die Gesamthöhe der Schulden maßgeblich und nicht einzelne Mietschulden!
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