Vermieter haben viele Rechte, aber eben auch Pflichten gegenüber ihren Mietern. Wir haben die wichtigsten Pflichten im Mietrecht auf Vermieterseite für Sie zusammengefasst.
Pflichten zur Instandhaltung
Vermieter müssen die Wohnung instandhalten. So müssen z.B. Balkone neu gemacht werden. Er muss auch die Kosten dafür übernehmen. Kleinreparaturen können dagegen auf den Mieter übertragen werden. Dabei hat der Mieter nur Reparaturen bis zu 100€ zu tragen. Kleinreparaturen können z.B. neue Lichtschalter oder Türklinken sein.
Pflichten zur Verkehrssicherung
Auch die Verkehrssicherungspflichten stehen auf der Vermieterseite. Es dürfen Dritte nicht gefährdet werden. Diese Pflicht bezieht sich auf alle gemieteten Räume, also auch Keller oder Garagen. So muss z.B. im Winter gestreut werden. Auch muss für Beleuchtung gesorgt sein. Der Zugang zur Wohnung über das Treppenhaus muss sicher sein.
Der Vermieter muss aber nicht ständig alle Geräte in der Mietwohnung kontrollieren. Auch Wasserrohrleitungen der auch Elektroinstallationen braucht der Vermieter nicht regelmäßig kontrollieren. Dies muss er nur, wenn z.B. ein Wasserschaden entstanden ist.
Beseitigung von Mängeln
Zudem müssen Sie als Vermieter auch Mängel beseitigen. Dazu gehört auch die Schimmelbeseitigung. Der Vermieter hat hier die Beweispflicht. Er muss beweisen, dass die Bildung von Schimmel nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, ansonsten muss er den Schimmel beseitigen und zusätzlich aber auch die Ursache davon beseitigen. Kann er einen solchen Beweis erbringen, so muss der Mieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht durch falsches Lüftungsverhalten hervorgerufen wurde.
Heizung
Weiterhin muss die Heizung funktionieren. Vom 1.10. bis zum 30.04. muss die Heizung eingeschaltet sein. Der Mieter muss seine Wohnung auf mindestens 20 Grad heizen können. Ansonsten kann der Mieter die Miete mindern.
Nebenkosten
Wenn der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet, dann muss der Vermieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Die Frist beträgt ein Jahr. Bei Versäumen der Frist hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung. Ausnahmsweise bedarf es einer solchen Abrechnung nicht, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde und auf die Nebenkostenvorauszahlung verzichtet wurde.
Gartenpflege
Die Gartenpflege ist, solange im Mietvertrag nichts geregelt wurde, Aufgabe des Vermieters.
Sanierung
Der BGH urteilte am 15. Oktober 2021 (Az. V ZR 225/20, s. Pressemitteilung) über die Sanierungspflichtenfür Eigentümer bei alten, maroden Gebäuden, wenn die Kosten den Wert des Gebäudes übersteigen.
Es ging um ein Parkhaus einer Eigentümergemeinschaft. Das Parkhaus war in 11 Etagen aufgeteilt, wobei drei davon im Sondereigentum des Klägers, einer GmbH, standen.
Die GmbH wollten diese drei Etagen an ein Hotel vermieten. Allerdings hatten die anderen Eigentümer ein Nutzungsverbot bzgl. des ganzen Parkhauses mehrheitlich beschlossen. Grund dafür war mangelnder Brandschutz. Die Eigentümergemeinschaft wollte das Haus verfallen lassen. Der Eigentümer der drei Etagen könne höchstens auf eigene Kosten sanieren.
Das Parkhaus im sanierten Zustand war 3,6 Millionen Euro wert, allerdings lagen die Kosten für die Sanierung bei ungefähr 4,9 Millionen Euro.
Der BGH entschied, dass Sanierungspflichten auch für die anderen Eigentümer bestehe. Eine Entbindung von dieser Pflicht aufgrund der Höhe der Sanierungskosten komme nicht in Betracht. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG) sei bei Überalterung bzw. mangelnder Instandhaltung nicht anwendbar. Eine Ausnahme von Sanierungspflichten bestehe laut BGH für die anderen Eigentümer lediglich bei punktuellen Ereignissen, z.B. Flut, Brände, Explosion. Auch eine analoge Anwendung des § 22 WEG sei nicht möglich, denn es fehle schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Während der Reform 2020 wurde über diese Frage diskutiert. Wenn aber der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffe in Kenntnis des Handlungsbedarfs, dann kommt eben eine analoge Anwendung nicht in Betracht
Die Richterin des BGH betonte, dass diese Rechtsprechung zu den Sanierungspflichten nicht nur auf Eigentümer von Gewerbeimmobilien, sondern eben auch auf Wohnimmobilien anzuwenden sei.
Auch Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer bei Haus & Grund sagte nach dem Urteil des BGH zu den Sanierungspflichten für Eigentümer, „es ist ein spannendes Urteil, weil es doch die eine oder andere Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland betreffen dürfte“. Zudem wurde durch diese Rechtsprechung eine Gesetzeslücke geschlossen, nämlich wenn sich ein Investor jahrelang gegen Sanierungsmaßnahmen ausspricht, um eines Tages nach § 22 WEG das gesamte Haus gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer abzureißen.
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