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WEG-Reform Teil 3 - sonstige wichtige Änderungen Immobilien Hochhäuser Parkanlage Bäume Eigentumswohnung Himmel

WEG: Wichtige Änderungen zu baulichen Veränderungen

Im Zuge der Reform des WEG gab es auch wichtige Änderungen zu baulichen Veränderungen.

WEG - Änderungen von Sanierung und Modernisierung

Im WEG sollte vor allem die Sanierung und die Modernisierung einfacher gestaltet werden. Gemäß dem neuen § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen) beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Es bedarf nur noch der einfachen Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Vor der Reform war die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, die von der Maßnahme beeinträchtigt werden.

WEG-Reform – Änderung der Kostentragung baulicher Maßnahmen

Außerdem gab es auch wichtige Änderungen im WEG bzgl. der Kostentragung baulicher Maßnahmen.

Es muss künftig der Eigentümer die Kosten tragen, dem die bauliche Maßnahme gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft durchgeführt werden (§ 21 Abs. 1 WEG).

Bei Kosten einer baulichen Änderung, die mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurden müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten tragen, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Dies gilt nur dann nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Zudem haben alle Eigentümer die Kosten zu tragen, wenn sie deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Was jedoch ein „angemessener Zeitraum“ ist, ist nicht gesetzlich geregelt. 

Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderung durch WEG-Reform

Zudem besteht ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung baulicher Veränderung, wenn sie dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen (§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG).

Eine Einschränkung erfährt dies durch § 20 Abs. 4 WEG. Danach dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligennicht beschlossen und gestattet werden, auch können sie nicht verlangt werden. Die Definition einer grundlegenden Umgestaltung wird durch die Rechtsprechung wohl noch dargelegt werden müssen.

Sonstige wichtige Änderungen des WEG

Zu guter Letzt stellen wir Ihnen im Überblick alle weiteren wichtigen Änderungen des WEG dar.

wichtige Änderung des WEG: Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Auch sonst gab es einige weitere Änderungen durch die Reform. So gibt § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen. Dieser Anspruch war zuvor schon in der Rechtsprechung anerkannt, wurde aber nun auch ausdrücklich im Gesetz geregelt.

wichtige Änderung des WEG: Verteilung der Kostentragung

In Zukunft können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit über die Tragung bestimmter Arten von Kosten entscheiden (§ 16 Abs. 2 2 WEG). Dies ist auch unabhängig vom Einzelfall möglich. Vor der Reform war eine qualifizierte Mehrheit erforderlich und es konnte nur für Maßnahmen im Einzelfall entschieden werden.

wichtige Änderung des WEG: Pflichtverletzung und Vertragsstrafen

Nach dem neuen § 17 Abs. 2 WEG kann eine Verletzung der Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu führen, dass die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen kann.

Zudem war im Gesetzesentwurf vorgesehen, dass die Wohnungseigentümer Vertragsstrafen beschließen können, falls ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Doch dies wurde nicht umgesetzt.

wichtige Änderung des WEG: Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisiert

Mieter von Sondereigentumseinheiten müssen zukünftig auch dulden, wenn Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage durchgeführt werden (§ 15 WEG). Zudem ist bei den Betriebskostenabrechnungen bei einer vermieteten Eigentumswohnung zwischen dem Mieter und dem vermietenden Eigentümer die Kostenverteilung aus dem WEG maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB). Eine Betriebskostenabrechnung wurde ursprünglich gegenüber dem Mieter maßgeblich an der Wohnfläche verteilt. Zukünftig ist die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorgesehen.

wichtige Änderung des WEG: Jahresabrechnungsvorschriften reformiert

Die Reform hat auch zu Änderungen bzgl. der Jahresabrechnung geführt. Der Verwalter hat weiterhin die Pflicht, einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 2 WEG).

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung hat aber nun als Gegenstand die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG).  Nicht mehr Gegenstand des Beschlusses ist das Rechenwerk selbst.

Auch muss der Verwalter aufgrund des neues § 28 Abs. 4 WEG in Zukunft nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen. Er muss eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und der Rücklagen enthalten.

wichtige Änderung des WEG: Sondereigentumsfähigkeit

Vor der Reform war es nur möglich, an abgeschlossenen Räumen Sondereigentum zu erlangen mit Ausnahme von (Tief-)Garagenstellplätzen. Doch auch hier gab es Veränderungen.

In § 3 Abs. 2 WEG ist nun vorgesehen, dass sich das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken kann, wenn die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Auch an Stellplätzen, Terassen und Gärten kann damit Sondereigentum erworben werden (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG).

wichtige Änderung des WEG: Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen

Ursprünglich richteten sich Klagen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer. Doch auch hier gab es Veränderungen. In Zukunft ist Träger der Verwaltung allein die Gemeinschaft sodass sich Klagen gem. § 44 Abs. 2 S. 1 WEG gegen die Gemeinschaft selbst richten. Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern eine Klageerhebung aber unverzüglich mitteilen (§ 44 Abs. 2 S. 2 WEG).

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