Durch die Reform des WEG gab es auch einige Änderungen für die Eigentümer.
Reform des WEG: Änderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften
Beginnen wollen wir im Teil 2 mit den Änderungen des WEG für die Wohnungseigentümergemeinschaften.
Durch die WEG-Reform gab es auch Änderungen der Stellung der Gemeinschaft der Eigentümer. Sie wurde zur Trägerin der Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG) und kann zukünftig Rechte und Pflichten erwerben (§ 9a WEG). Die Vertretung erfolgt durch den Verwalter und die Willensbildung durch die Eigentümerversammlung.
Zweck dieser Änderung des WEG ist es, leichter entscheiden zu können, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Eigentümer selbst Träger der jeweiligen Rechte und auch Pflichten sind. Damit richten sich zukünftig auch Ansprüche eines einzelnen Eigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft selbst.
WEG-Reform: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Auch hat die WEG-Reform Unsicherheiten über die „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ beseitigt.
Es besteht schon frühzeitig das Bedürfnis als Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dritten Verträge abschließen zu können. Im Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe wird als Beispiel die Versorgung mit Strom und Wasser genannt. Nach der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wird vereinfacht ein Erwerber mit der Besitzübergabe Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft entsteht also mit Besitzübergabe an den ersten Erwerber. Dadurch versuchte man das „Verwaltungsproblem“ zeitlich einzugrenzen. Unsicherheiten und Folgefragen gab es hier aber beispielsweise hinsichtlich der Geltung für Zweiterwerber oder Nachzügler.
Durch Änderungen des § 9a Abs. 1 S. 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt gelten die Vorschriften des WEG. Dies gilt aber auch, wenn der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile in der Weise teilt, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (§ 9a Abs. 1 S. 2, 2. Hs, § 8 WEG). Eingeführt wurde damit die „Ein-Personen-Gemeinschaft“.
Als Wohnungseigentümer gilt man schon sobald man einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde (§ 8 Abs. 3 WEG). Hier wurde die Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ manifestiert. Ab diesem Zeitpunkt können sie über die Verwaltung mitentscheiden.
Reform des WEG – Änderungen für die Eigentümerversammlung
§ 25 Abs. 3 WEG wurde gestrichen. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist damit seit dem 01.12.2020 unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile möglich. Somit ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange zumindest ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten wird. Für einen Beschluss ist zukünftig die einfache Mehrheit erforderlich, d.h. die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dies gilt nur im Fall des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nicht. Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich aufgenommen werden (§ 24 Abs. 6 WEG).
Die Frist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG). Weiterhin ist das Verlangen, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen künftig in Textform und nicht mehr nur in Schriftform möglich, § 24 Abs. 2 WEG. Eine Eigentümerversammlung kann seit der Reform auch schon im Falle des Fehlens eines Verwalters oder einer pflichtwidrigen Verweigerung diese einzuberufen, einberufen werden, wenn durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).
Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Änderung des WEG möglich?
Auch gab es durch die WEG-Reform Änderungen für die Eigentümer im digitalen Bereich. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Jedoch erfasst dies nicht, eine Präsenzversammlung durch eine Online-Versammlung zu ersetzen.
Sinn und Zweck dieser Reformierung ist es, Aufwand und Kosten zu verringern.
Änderungen des WEG - Pflicht zur Beschlusssammlung für Eigentümer?
Im Gesetzesentwurf war auch vorgesehen, die Pflicht zur Beschlusssammlung abzuschaffen. Es sollte eine Aufbewahrungspflicht geschaffen werden. Dies wurde aber letztlich in der Reform nicht umgesetzt. Damit bleibt die Pflicht zur Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG bestehen. Eine Eintragung in die Beschlusssammlung muss „unverzüglich“ erfolgen, d.h. ohne schuldhaftes Zögern. In der bisherigen Praxis war dies ein Zeitraum von höchstens einer Woche, der auch zukünftig noch gelten wird.
Änderungen des WEG - Grundbucheintragung von Beschlüssen
Der neue § 10 Abs. 3 WEG regelt, dass Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (rechtsgeschäftliche Öffnungsklauseln), im Grundbuch einzutragen sind. Dies ist Voraussetzung für eine Wirkung auch gegen Sondernachfolgern eines Wohnungseigentümers.
Dagegen bedürfen Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel keiner Grundbucheintragung.
Bezüglich dieser neuen Regelung wurde auch eine Übergangsfrist eingeführt. Vor dem 1.12.2020 gefasste Beschlüsse bedürfen zwar auch einer Eintragung in das Grundbuch, jedoch besteht eine Frist bis zum 31.12.2025.