In dieser Beitragsreihe stellen wir Ihnen die grundlegenden Änderungen des WEG überblicksartig dar, beginnend mit dem Verwalter.
Am 01. Dezember 2020 ist die Reform des seit 1951 bestehenden WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) in Kraft getreten. Zuvor wurde am 22. Oktober 2020 das Reformgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I 2020, S. 2187). Die letzte Reform des von 1951 stammenden WEG ist am 01.07.2007 in Kraft getreten und musste dringend reformiert werden. Grund ist, dass es in Eigentümergemeinschaften zu viel Unstimmigkeiten und hohen Kosten kommt. Dem soll die Reform entgegenwirken. Das WEG-neu bringt sowohl für Wohnungseigentümer als auch für die WEG-Verwalter Veränderungen.
Änderung der Vertretungsmacht des WEG-Verwalters
Die Reform des WEG hat zum Verwalter einige Änderungen herbeigeführt.
Nach bisherigem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft umfassend nur durch alle Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG-alt). Der Verwalter hatte nur sehr eingeschränkt Vertretungsmacht und bedurfte in der Regel eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1-7 WEG-alt).
§ 9b Abs. 1 WEG räumt dem Verwalter zukünftig im Außenverhältnis eine gerichtliche und außergerichtliche Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Ursprünglich war zwar im Gesetzesentwurf vorgesehen, dass diese unbeschränkt bestehe. Diese zu weitgehende Befugnis wird aber dadurch eingeschränkt, dass bei dem Abschluss eines Grundstücks- oder Darlehensvertrags ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ein solcher Beschluss kann laut Gesetzesbegründung konkret auf ein einziges Geschäft bezogen sein, aber auch auf jegliche Geschäfte dieser Art.
Änderungen des WEG: Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis
Durch die Reform gab es auch Änderungen der Befugnisse des Verwalters. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG kann der Verwalter ohne Fassung eines Beschlusses Maßnahmen untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Laut Gesetzesbegründung wird im Gegensatz zur alten Fassung aufgrund der Vielgestaltigkeit der Anlagen und ihren unterschiedlichen Anforderungen auf die Abzählung eines abschließendes Katalogs verzichtet.
Anknüpfungspunkt für die Erheblichkeit und die Bedeutung einer solchen Maßnahme ist die Größe der Anlage. Je größer die Anlage, desto mehr Befugnisse hat der Verwalter. Laut Gesetzesbegründung sollen beispielsweise kleinere Reparaturen darunterfallen.
Eingegrenzt wird dies durch § 27 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Sie können z.B. eine Liste an Maßnahmen aufstellen.
Geänderte Aufgaben für den Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat soll nun den Hausverwalter nicht nur unterstützen, sondern zusätzlich auch als Kontrollorgan überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG). Zudem können seit der Reform mehr als 3 Eigentümer Mitglied im Beirat sein. Die Zahl kann durch Beschluss selbst festgelegt werden.
Allerdings können nur Wohnungseigentümer Verwaltungsbeirat werden. Zuvor war bei der Wahl eines Nichteigentümers der Bestellungsbeschluss nur anfechtbar, jedoch ist ein solcher seit der Reform des WEG nichtig.
Zudem haben Mitglieder des Verwaltungsbeirats, die ehrenamtlich tätig sind, nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten, § 29 Abs. 3 WEG. Dies soll als Anreiz dienen, denn oftmals fehlt ihnen als ehrenamtlich Tätige die Zeit und Kenntnis, um genau zu kontrollieren. Weiterhin müssen die Hausverwalter nach einem Kalenderjahr einen Vermögensbericht aufstelle.
Keine Kostenentscheidungen mehr zulasten des Verwalters
Durch die Reform wurde § 49 Abs. 2 WEG gestrichen. Nach diesem konnte das Gericht dem Verwalter bei grobem Verschulden die Prozesskosten auferlegen. Begründet wird diese Änderung im Gesetzesentwurf damit, dass die Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche genügend geschützt sind.
Reformänderungen - Sachkundenachweis für einen WEG-Verwalter?
Die Reform des WEG hat auf die seit Jahrzehnten bestehende Diskussion, ob der gewerbliche Verwalter verpflichtend einen Sachkundenachweis erbringen muss, reagiert und Änderungen geschaffen. Dies wurde in der Vergangenheit vor allem durch den DIV (Deutsche Immobilien Verwaltung GmbH) gefordert. Ursprünglich war dies aber nicht im Gesetzesentwurf enthalten.
Für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO ist dies auch weiterhin nicht erforderlich, doch kann nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung einen solchen Sachkundenachweis, also die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Ausnahmsweise kann er dies nicht bei kleinen Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG a.E..
Die Voraussetzungen für einen solchen Sachkundenachweis wurden durch die Reform in § 26a Abs. 1 WEG geregelt. Danach darf sich zertifizierter Verwalter nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Dabei darf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz durch Rechtsverordnungen nähere Bestimmungen zu der Prüfung erlassen, beispielsweise zum Inhalt und dem Verfahren (§ 26a Abs. 2 WEG).
Zu beachten ist jedoch die Übergangsvorschrift in § 48 Abs. 4 S. 1 WEG. Danach ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 erst ab dem 01. Dezember 2022 anwendbar.
Zudem gilt der, der am 01. Dezember 2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war, bis zum 01. Juni 2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 S. 2 WEG). Damit soll solchen Verwaltern die Möglichkeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen.
WEG-Änderungen - Abberufung des Verwalters
Die Wohnungseigentümer können sich aufgrund der Änderungen durch die Reform in Zukunft jederzeit und ohne Grund von dem Verwalter trennen. Ein wichtiger Grund ist für die Abberufung ist nicht mehr erforderlich. Der Vertrag mit dem Verwalter endet dann spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag muss also nicht zusätzlich noch gekündigt werden. Abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag davon sind unzulässig, § 26 Abs. 5 WEG.