Mietvertrag - Der Schutz des Vermieters
Sie sind durch spezielle Mietvetragsregelungen an einer effektiven Hausverwaltung gehindert? Sie sind stets mit Kündigungen oder ähnlichen vertraglichen Auseinandersetzungen konfrontiert?
Bei diesen Fragen hilft Ihnen die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen um eine schnelle, dauerhafte und für Ihre Interessen optimale Lösung durchzusetzen. Wir beraten Sie und setzen uns für Ihre Interessen ein bei:
- Gestaltung & Überprüfung von Mietverträgen
- Beitreibung von Mieten und Nebenkosten
- Abwehr von Vertragsverletzungen des Mieters
- Abwicklung beendeter Mietverträge
- Vertretung im Mietprozess
- Räumungsmediation
- Baurechtliche Beratung
Die Gestaltung des Mietvertrags
Ausgangslage
In Deutschland besteht eine sehr große Freiheit bei der Gestaltung eines Mietvertrags. Je nachdem, wie ein Mietvertrag gestaltet ist, kann dieser besonders vermieter- bzw. mieterfreundlich sein. Rechtslage sowie Rechtsprechung legen ein besonders hohes Augenmerk auf den Schutz des Mieters. Es ist daher für die Gestaltung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags notwendig individuelle Regelungen innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu schaffen, um Nachteile für den Vermieter abzuwenden.
Was sollte in einem vermieterfreundlichen Vertrag stehen?
Nebenkosten
Gemäß § 556 BGB ist die Übernahme der Kosten durch den Mieter lediglich eine „Kann“-Regelung. Soll der Mieter für bestimmte Kosten aufkommen, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden, da ansonsten der Vermieter für die Kosten aufkommen muss. Die Kosten können in „angemessener Höhe“ entweder durch eine Pauschale oder als Vorauszahlung festgesetzt werden.
Kaution
Die Mietkaution ist eine der sichersten Möglichkeiten sich gegen künftige Schäden, die durch den Mieter bei Auszug entstanden sind, abzusichern. Ohne zusätzliche finanzielle Belastung können Sie Schadensposten mit der Kaution verrechnen. Bei der Höhe der Kaution können sie gemäß § 551 BGB bis zu drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen.
Kleinreparaturen
Besonders vermieterfreundlich ist die Regelung, dass Kleinreparaturen vom Mieter zu tragen sind. In der Rechtsprechung sind Summen von 75 – 100 € je Reparatur als „angemessen“ erachten worden. Vorsicht: Dies muss im Mietvertrag eindeutig festgelegt sein. Ebenso ist für die rechtssichere Gestaltung eine jährliche Obergrenze von 6% der Jahreskaltmiete in den Vertrag mit aufzunehmen.
Grundsteuer
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sieht in § 2 Nr. 1 eindeutig die Möglichkeit vor die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. Dies muss aber zwingend Vertragsbestandteil werden.
Befristung
Wenn Sie einen Mietvertrag nicht auf unbestimmte Zeit abschließen wollen, sondern lediglich befristet, müssen die Vorgaben des § 575 BGB beachtet werden. Wesentlich ist dabei den Mieter schriftlich über die Befristungsgrund zu informieren. Anerkannte Befristungsgründe sind vor allem Eigenbedarf oder größere Sanierungsarbeiten. Sie können diese bereits in den Mietvertrag mit aufnehmen. Andernfalls gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Fazit
Die eigenständige Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags kann auch bei bestem Wissen und Gewissen Herausforderungen und Hürden hervorrufen. Genaue und fachliche korrekte Formulierungen sind entscheidend und geben Ausschlag darüber, ob eine Klausel vor Gericht bestand hat oder nicht. Rechtssicherheit erhalten Sie nur, wenn Sie sich professionell beraten lassen.
Kündigung des Vermieters
Kündigung
Befristetes Mietverträge
Grundsätzlich gilt ein Mietverhältnis gemäß § 542 II BGB mit Ablauf der vereinbarten Zeit als beendet. Insoweit kommt ein ordentlichen Kündigungsrecht für beide Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – nicht in Betracht.
Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieter kann dennoch gemäß § 543 BGB in Betracht kommen. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen. Insbesondere darf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dem Kündigenden (Vermieter) nicht zumutbar sein. Es gibt allerdings in § 543 II BGB einige geregelte Fälle, in denen ein wichtiger Grund angenommen werden kann.
Beispiele:
- wiederholte und nachhaltige Verletzung der Hausordnung, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird (Urteil Landgericht Essen, Urteil Landgericht Göttingen)
- vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch teilweise gewerbliche Nutzung (Urteil Landgericht Schwerin)
Eine Kündigungsfrist muss bei der außerordentlichen Kündigung befristeter Mietverträge nicht eingehalten werden.
Unbefristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge können sowohl ordentlich innerhalb der vereinbarten, jedenfalls aber innerhalb der gesetzlichen, Frist als auch jederzeit außerordentlich gekündigt werden. Die gesetzliche Frist richtet sich dabei insbesondere nach der Zeit, die der Mieter in der Wohnung gewohnt hat.
- Mietdauer unter 5 Jahre = 3 Monate
- Mietdauer 5 – 8 Jahre = 6 Monate
- Mietdauer über 8 Jahre = 9 Monate
Der Vermieter kann dabei gemäß § 573 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. In § 573 II BGB sind bestimmte Fälle des berechtigten Interesses aufgelistet
Ebenso kann der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen außerordentlich fristlos kündigen gemäß § 569 IIa BGB, wenn der Mieter mit der Zahling der Kaution in Verzug ist.
Gewerbemietraum
Die Kündigungsfristen können im Gewerbemietverhältnis weitestgehend unbeschränkt vertraglich geregelt werden. Fehlt eine entsprechende Regelung so gilt gemäß § 580a II BGB mindestens eine sechsmonatige Kündigungsfrist.
Kündigungsausschluss
Da eine Befristung nur bei bestimmten Gründen vorgenommen werden kann, ist das Interesse an Gestaltungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Sicherheit der Vermietung enorm. Gesetz und Rechtsprechung gestatten ein solchen Kündigungsausschluss unter bestimmten Bedingungen:
- der Kündigungsausschluss darf nicht länger als 4 Jahre sein und muss für beide Parteien – Vermieter und Mieter – gelten
- ist der Mieter auf eine bestimmte Mobilität angewiesen aufgrund seiner Lebenssituation bzw. seines Berufes, so kann ein Kündigungsausschluss unwirksam sein
Fazit
Die vertragliche Gestaltung von Kündigungs-Angelegenheiten bedarf im Einzelfall der professionellen Beratung, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es sollte sich spätestens bei den Vertragsverhandlungen mit den Kündigungsmöglichkeiten- und zeitpunkten auseinandergesetzt werden, um die spätere Durchsetzung der Kündigung zu erleichtern.
COVID-19: Update
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