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Gewerbemietrecht - Mängelrechte Teil I:
Die Mietminderung

Eine Mietminderung (§ 536 BGB) im Gewerbemietrecht ist grundsätzlich möglich. Hierbei kommt es essentiell darauf an, ob überhaupt ein Mangel der angemieteten Gewerberäume vorliegt, und ob der Mangel vor oder nach Vertragsschluss aufgetreten ist.

Voraussetzungen für eine Minderung

Rein begrifflich kommt eine Mietminderung vor Übergabe der Gewerberäume nicht in Betracht, da der Mieter bis dahin noch keine Miete zahlt.

Es muss ein Mangel an der Mietsache bestehen. Als Mangel kommt jeder Umstand in Betracht, der die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigt.

Beispiele:

Leerstand aufgrund nachlassender Kundenbesuche = Kein Mangel 

KFZ-Werkstatt liegt in einem neu ausgewiesenen Wasserschutzgebiet und die Ausführung des Betriebs ist ordnungsrechtlich nicht mehr zulässig = Mangel

Alternativ liegt ein Mangel vor, wenn eine bestimmte Eigenschaft zugesichert (Einbau bestimmter Dinge wird versichert) wird oder diese später wegfällt (Vermietung trotz Konkurrenzschutzvereinbarung). Zudem kommt als Mangel auch ein sog. Rechtsmangel in Betracht, was dann der Fall ist, wenn bestimmte Rechte Dritter den Mieter an der Nutzung und Ausübung der Mietsache hindern.

Die Beurteilung, ob ein Mangel grundsätzlich vorliegt, richtet sich nach der Frage, was die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbart haben. Dabei muss der Ist-Zustand (tatsächliche Gegebenheiten der Mietsache) mit dem Soll-Zustand (vertragliche Vereinbarung) verglichen werden. Weicht der Ist-Zustand nachteilig von dem vertraglich zugesicherten Soll-Zustand ab, so liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Der Mangel muss ferner die Tauglichkeit der Gewerberäume zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher und nicht zumutbarer Weise beeinträchtigen. Bloße Unannehmlichkeiten , vor allem solche vorübergehender Art, genügen dabei nicht.

Ausschlussgründe für eine Mietminderung

Kennt der Mieter den Mangel der Mietsache, so scheidet eine Mietminderung aus.

Behält sich der Mieter in Kenntnis des Mangel bei Übergabe der Mietsache vor sein Minderungsrecht auszuüben, so bleibt dieses bestehen. Allerdings nicht, wenn er die Situation für längere Zeit unbeanstandet lässt.

Sind die Mängel dem Mieter aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so kommt eine Mietminderung nicht in Betracht. Bei verborgenen, nicht erkennbaren Mängeln bleibt das Minderungsrecht bestehen.

Verschuldet der Mieter den Mangel selbst, so hat er auch dafür aufzukommen.

Hat der Mieter während der Mietzeit einen Mangel festgestellt und trotzdem über längere Zeit vorbehaltslos die volle Miete gezahlt, so besteht ein Mietminderungsrecht nur für die künftig zu zahlende Miete, nicht aber für vergangene Mietzahlungen. Das gleiche gilt, wenn der Mieter unter Vorbehalt zahlt.

Unterlässt der Mieter die unverzügliche (ohne schuldhaftes Zögern) Anzeige eines Mangels, so scheidet sein Minderungsrecht aus.

Wurde eine Kleinreparaturklausel vereinbart, so muss der Mieter Bagatellschäden bis zu einem gewissen Kostenpunkt selbst tragen. Die Größenordnung hängt davon ab, wie hoch die Miete ist. Schönheitsreparaturen und der Beseitigungsaufwand für verschleißbedingte Zustandsänderungen sind rechtlich zulässig und begründen kein Mietminderungsrecht.

Im zweiten Teil unserer Beitragsreihe werden wir das Thema Beendigung- und Kündigungsmöglichkeiten im Gewerbemietrecht behandeln.

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