Schönheitsreparatur einer unrenovierten Wohnung – aktuelle Urteile des BGH aus 2020.
Zwei Urteile am 08.07.2020 vom Bundesgerichthof (BGH) entschieden, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, vom Vermieter die Durchführung einer Schönheitsreparatur verlangen kann. Voraussetzung dafür ist zum einen, dass sich die Wohnung “wesentlich verschlechtert” hat und der Mieter bereit ist, sich zur Hälfte an den Kosten zu beteiligen
Grundsatz: Vermieter muss Schönheitsreparatur zahlen
Insofern beantworten die zwei Urteile des BGH die Frage, ob ein Mieter einen Vermieter dazu zwingen kann, die Schönheitsreparatur zu zahlen.
Die Pflicht zur Instandhaltung hat grundsätzlich der Vermieter, § 535 I BGB.
Im Grundsatz galt in der Rechtsprechung, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, denn der Mieter würde ansonsten unangemessen benachteiligt, § 307 I, II BGB.
Aufgrund dessen greift die gesetzlich normierte Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 I BGB)– der Vermieter hat die Schönheitsreparatur alleine zu tragen.
Interessenkonflikt bei Schönheitsreparatur
Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist im Grundsatz der Zustand bei Übergabe der Wohnung maßgeblich.
Doch können die Mieter bei einer vereinbarungsgemäß unrenovierten Wohnung bei Übergabe auf Grund dessen keine Instandhaltung verlangen? Nein. Voraussetzung ist aber eine wesentliche Verschlechterung.
Würde der Vermieter in einem solchen Fall, den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen, so widerspricht das dessen Interessen. Sinnvoller scheint es, die Wohnung in einen neuen und renovierten Zustand zu bringen. Dadurch erhält jedoch der Mieter eine bessere Wohnung wie zuvor.
Diese Besserstellung muss im Rahmen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) hinsichtlich des anderen Vertragspartners (Vermieter) angepasst werden.
Urteile des BGH - Lösungen
Die Urteile des BGH sehen folglich eine sach- und interessensgerechte Entscheidung zur Schönheitsreparatur vor.
Ebenso kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen so lange zurückhalten, bis der Mieter einen angemessenen Vorschuss bereitgestellt hat. Dem Vermieter steht diesbezüglich ein sog. Zurückbehaltungsrecht zu.