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Mietrecht - Vertrag über Monteurzimmer Handwerkszimmer

In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über den Vertrag eines Monteurzimmer als Sonderfall im Mietrecht.

Der Vertrag über ein Monteurzimmer – oder auch Handwerkszimmer – stellt das Mietrecht vor besondere Herausforderungen. Dabei wird der Vermieter nicht selten mit der Frage nach Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag konfrontiert. Es gilt daher eine genauere Betrachtung aus der Perspektive des Vermieters vorzunehmen.

1. Was ist ein Monteurzimmer?

Das Handwerks- oder Monteurzimmer ist an sich eine private Wohnung. Diese wird überwiegend von Monteuren oder Handwerkern, die aufgrund der großen Entfernung zwischen Baustelle und Wohnsitz nicht täglich pendeln wollen, bewohnt. Für diese Berufsgruppe eignet es sich besonders, da man durch die Anmietung einer Wohnung in unmittelbarer Nähe der Baustelle nicht nur Zeit und Kraft spart, sondern auch nach getaner Arbeit einen entspannten Rückzugsort – für vergleichsweise weniger Geld als ein Hotelzimmer – bekommen kann. 

Dabei kann das Unternehmen, welches die Monteurzimmer anbietet, sowohl eigene als auch fremde Räume zur Verfügung stellen. In jedem Fall aber gilt, dass dieses als Vermieter auftritt. Typische Konstellation ist dabei der Fall, dass ein Unternehmen einem anderen (Handwerks-) Unternehmen Räume für seine Handwerker bzw. Monteure zur Verfügung stellt. 

2. Vertrag über Monteurzimmer - Vertragstyp?

Ständiges Streitthema bei der rechtlichen Einordnung von einem Vertrag von einem Monteurzimmer ist die Frage, welche Art von Vertrag das zugrunde liegende Vertragsverhältnis aufweist – ist es im Mietrecht ein Wohnraummietvertrag oder ein allgemeiner Mietvertrag?

Mietverhältnisse über Wohnraum enthalten in den §§ 549 ff. BGB spezielle Vorschriften. Nach Einordnung durch den Bundesgerichtshof (BGH) sind Mietverhältnisse über Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden, Wohnraummietverträge. Die Räume müssen dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen. 

Wichtig ist jedoch dabei, dass die beteiligten Parteien – Vermieter und Mieter – in aller Regel rechtlich als juristische Personen auftreten. Eine juristische Person kann jedoch schon rein begrifflich keinen Wohnbedarf haben. Dies wurde vom BGH bereits in einem Urteil bestätigt. 

Die rechtliche Einordnung erfordert jedoch immer eine Betrachtung im Einzelfall!

3. Monteurzimmer - Schadensersatz im Mietrecht

Schadensersatzansprüche richten sich nach dem jeweils zugrunde liegenden Rechtsbeziehungen. Dabei gilt zu unterscheiden, ob es sich um eigene oder fremde Räume handelt, die zur Verfügung gestellt werden.

Monteurzimmer - Räume des Vermieters

Ansprüche des Vermieters – Beispiele:

Monteurzimmer - Fremde Räume

Bei fremden Räumen gilt die Besonderheit, dass den Vermieter – auch wenn ihm die Räumlichkeit nicht gehört – die gleichen Rechte und Pflichten treffen wie bei einer Räumlichkeit, die in seinem Eigentum steht. 

Die praktische Abwicklung vollzieht sich in der Art, dass der Eigentümer der Räumlichkeit Ansprüche (z.B. wegen Beschädigung) gegen den Vermieter geltend macht. Dieser kann seinerseits jedoch gegen den Mieter vorgehen, der die Beschädigung zu vertreten hat. 

4. Rücktritt vom Vertrag im Mietrecht

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht ist im Falle eines allgemeinen Mietverhältnisses nicht vorgesehen. Haben die Vertragsparteien einmal einen Vertrag abgeschlossen, so kann von diesem Dauerschuldverhältnis nicht zurückgetreten werden. Anders verhält sich der Fall, wenn ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht vorliegt. 

5. Kündigung im Mietrecht

Die meisten Monteurzimmer werden für eine bestimmte Zeit gebucht. Dabei geht es meist um mehrere Wochen. Demnach liegt in aller Regel ein befristetes Mietverhältnis vor, welches gemäß §§ 542 II Nr. 1, 543 BGB nur außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. 

Daher kann der Mieter nur in besonderen, gesetzlich normierten Ausnahmefällen kündigen (§§ 543 II Nr. 1, § 543 III BGB). Der häufigste Fall liegt vor, wenn der Vermieter die versprochene Räumlichkeit nicht zur vereinbarten Zeit dem Mieter bereitstellt. In einem solchen Fall schreibt § 543 III Satz 1 BGB jedoch vor, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzt. 

Eine angemessene Frist bestimmt sich insbesondere nach der Dauer der vereinbarten Mietzeit. So kann es dem Mieter sehr gut zumutbar sein bei einem mehrwöchentlichen Aufenthalt wenige Tage zu warten, bis der Vermieter sich um entsprechenden Ersatz gekümmert hat. Handelt es sich lediglich um einen sehr kurzen Aufenthalt, so liegt die Hürde der Angemessenheit wesentlich höher. 

6. Widerruf im Mietrecht

Ein Widerruf kommt bei einem Vertragsverhältnis zwischen zwei juristischen Personen (Unternehmer gemäß § 14 BGB) nicht in Betracht.

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