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BGH - Urteil zur Gewerbemiete im Lockdown Laden Geschäft Geschlossen Closed Fenster Schild

Keine grundsätzliche Pflicht zur Zahlung der vollen Gewerbemiete im Lockdown – der BGH kam zu dem Ergebnis, dass für Gewerbe während des Lockdowns grundsätzlich ein Anspruch auf Mietanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht komme.

Der BGH hat am 12. Januar 2022 (Az. XII ZR 8/21) das Urteil zur Gewerbemiete bei coronabedingter Geschäftsschließung veröffentlicht. Die Problemgestaltung und die Entscheidungen der Vorinstanzen haben wir hier bereits dargestellt. Der BGH hat vorliegend das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Keine Minderung der Gewerbemiete nach § 536 Abs. 1 BGB

Auch ein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB bestehe nicht. Dadurch sei auch kein Anspruch auf Mietminderung nach dieser Vorschrift gegeben. Die Beschränkung des Gebrauchs der Mieträume stehe nicht in unmittelbaren Zusammenhang mit der Beschaffenheit, der Lage oder aber dem Zustand der Mietsache, sondern knüpfe an den Geschäftsbetriebdes Beklagten als Mieterin an. Die Mietsache stehe weiterhin zum vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Auch aus der Vereinbarung „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ ergebe sich kein Mangel nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Aus Sicht des Vermieters sei darin keine unbedingte Einstandspflicht zu sehen.

BGH - Grundsätzlich Anspruch auf Vertragsanpassung im Lockdown

Der BGH entschied, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassun der Gewerbemiete (§ 313 Abs. 1 BGB) im Lockdown in Betracht komme. 

Die Geschäftsgrundlage habe sich durch die Corona-Pandemie schwerwiegend verändert. Bei Abschluss des Vertrages ging keine der beiden Parteien davon aus, dass es zu einer Pandemie kommen werde und damit erhebliche Eingriffe in den Betrieb des Mieters verbunden seien und damit auch eine eingeschränkte Nutzung der Mieträume. Es sei damit die sog. große Geschäftsgrundlage betroffen. Der BGH beschreibt dies: „die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde“.

Dies werde vor allem durch Art. 240 § 7 EGBGB unterstrichen, denn dieser vermutet, „dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind“

Es konnte auch davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die mögliche Pandemie gekannt hätten.

Weiterhin ist erforderlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. § 313 Abs. 1 BGB ist nicht anzuwenden, wenn die Umstände in den Risikobereich einer Person fallen. Eine pandemiebedingte Schließung fällt aber nicht allein den Risikobereich des Mieters.

Grundsätzlich trägt zwischen Mieter und Vermieter zwar der Mieter das Verwendungsrisiko hinsichtlich der Mietsache. Doch „beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters jedoch auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (vgl. OLG München NJW 2021, 948, 951 f.; KG GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 487; Streyl NZM 2020, 817, 822; Warmuth COVuR 2020, 16; 20; Römermann NJW 2021, 265, 268). Die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann.Es habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht.

Die Unzumutbarkeit für den Mieter muss aber in einer weiteren auf den Einzelfall bezogenen Abwägungfestgestellt werden. Dabei sind die Nachteile für den Mieter durch die Schließung des Geschäfts und auch die Dauer der Schließung zu beachten (v.a. Umsatzrückgang). Dem stehen aber auch die Vorteile des Mieters gegenüber, die er aus staatlichen Mitteln erhalten hat. Einer tatsächlichen Existenzgefährdung des Mieters bedarf es aber nicht. Die Vermieterinteressen sind bei der Einzelfallabwägung ebenfalls einzubeziehen.

Das OLG muss nun prüfen, ob die Nachteile für den Mieter eine Unzumutbarkeit rechtfertigen.

Kein Ausschluss nach Art. 240 § 2 EGBG

Ein Ausschluss nach Art. 240 § 2 EGBGB bestehe nicht. Dieser lautet

„§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.“

Sowohl der Wortlaut als auch der Zweck der Vorschrift sollen lediglich eine mögliche Kündigung durch den Vermieter beschränken. Eine Aussage zur Mietzahlungspflicht wurde hier nicht getroffen.

Keine Pausschallösung zur Gewerbemiete im Lockdown nach BGH

Eine einfache Senkung der Kaltmiete um 50% sei nach BGH nicht möglich. Es wird vielmehr „eine konkret auf den Einzelfall bezogene Abwägung aller relevanten Umstände erfordert, die nicht durch eine pauschale Aufteilung der Miete ersetzt werden kann.“

Haben Sie weitere Fragen? Haben Sie Fragen zur Gewerbemiete im Lockdown oder zu weiterer Rechtsprechung des BGH? Schreiben Sie uns oder kontaktieren Sie uns unter den hier angegebenen Kontaktdaten.

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