Besteht im Rahmen der Gewerbemiete ein Anspruch auf Mietminderung bei extremer Hitze? Der Klimawandel lässt die Temperaturen immer weiter steigen. Zudem treten auch mit hoher Wahrscheinlichkeit immer mehr Wettextreme ein. Doch viele Gebäude sind für solche extremen Belastungen wie Hitze oder Starkregen gar nicht ausgelegt. Das hat oft eine eingeschränkte Nutzung von Mieträumen zur Folge. Es kann das Geschäft für Gewerbetreiber stark beeinträchtigen. Neben der sinkenden Mitarbeiterproduktivität suchen auch die Kunden lieber Gebäude mit angenehmen Temperaturen auf. Viele Gerichte haben sich daher mittlerweile mit der Frage beschäftigt, ob im Rahmen der Gewerbemiete bei Gebäuden, die der Hitze nicht standhalten, ein Mangel nach § 536 BGB vorliegt und damit eine Mietminderung.. Dies ist zwar bei Wassereintritt oder Schimmelbildung der Fall, doch was ist bei Hitze? Dabei sind sich die Gerichte nicht einig.
Gewerbemiete - Mietminderung bei über 26 Grad / unter 20 Grad
Das OLG Rostock entschied, dass bei einem Geschäft, in dem Mode verkauft wird, auch eine angemessene Temperatur und für den Betrieb erforderliche sowie übliche Temperatur herrschen müsse. Ein Mietmangel sei gegeben, wenn
- die Innenraumtemperatur 26 Grad Celsius über- bzw. 20 Grad Celsius unterschreitet.
- bei einer Außentemperatur die Innenraumtemperatur weniger als sechs Grad Celsius unter der Außentemperatur ist.
Diese Vorschriften seien selbst dann einzuhalten, wenn das Gebäude bei Errichtung den Bauvorschriften entsprach. Werden diese Werte nicht eingehalten, so kann Mietminderung oder Anpassung der Gebäudetechnik verlangt werden.
Das OLG Rostock zieht arbeitsrechtliche Vorschriften heran. Diese regeln aber das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Dem stellt das OLG Rostock entgegen, dass solche Rechtsnormen eben dann Anwendung finden zwischen Mieter und Vermieter, wenn keine vertragliche Regelung getroffen wurde.
Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 12.09.2019, Az. 24 U 197/18) stellt sich dem entgegen. Für die Feststellung eines Mietmangels sei das Verhältnis zwischen Innen- und Außentemperatur maßgeblich. Die Innentemperatur sei allein aber nicht maßgeblich. Ansonsten würde man, aufgrund des Klimawandels und den damit folgenden Temperaturerhöhungen, das Risiko einseitig auf den Vermieter lasten.
Zudem kann es nicht sein, dass die Vermieter die Folgen von Hitze alleine tragen müssen, obwohl das Gebäude den damals anerkannten Regeln der Technik entsprach und die Vermieter auch auf Umweltbedingungen keinen Einfluss haben. Der BGH hat bereits am 05.06.2013 (Az. VIII ZR 287/12)entschieden, dass eine fortlaufende Pflicht zur Aktualisierung technischer Ausstattungen auf den aktuellen Stand der Technik nicht bestehe.
Tags über 30 Grad, nachts nicht unter 25 Grad - Mietmangel in Dachgeschoss
Das AG Hamburg (Urt. v. 10.05.2006, Az. 46 C 108/04) bejahte einen Mangel dagegen bei einer Dachgeschosswohnung, in der es tagsüber über 30 Grad, nachts nicht unter 25 Grad warm war. Doch hier entsprach der Wärmeschutz auch nicht dem Stand der Technik für einen Neubau.
Gewerbemiete - Hitze als allgemeines Lebensrisiko
Zum Teil sehen die Gerichte die Hitze und Sonneneinstrahlung als allgemeines Lebensrisiko an, zumindest wenn das Gebäude nicht baurechtswidrig sei. So lehnte das OLG Frankfurt, Urt. v. 19.01.2007, Az. 2 U 106/06einen Mangel ab. Das AG Leipzig (Urt. v. 06.09.2004, Az.: 164 C 6049/04) entschied, dass ein Mieter in einem Dachgeschoss mit Hitze rechnen muss. Damit sei eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
Gewerbemiete -Folgen & Handlungsmöglichkeiten
Besteht ein Mangel, so müssen die Vermieter ihre Gebäude nachrüsten. Die Kosten werden auf die Miete umgewälzt, indem diese höher wird. Höhere Betriebskosten gehen ebenfalls zulasten der Mieter.
Wir empfehlen Ihnen, die Beschaffenheit der Mieträume klar im Vertrag zu regeln. Schaffen Sie für beide Seiten langfristige gegenseitige Rechte und Pflichten! Ist dies nicht geschehen, so sollten Sie vorher als Mieter abwägen, ob wirklich ein Mangel vorliegt und ob der Vermieter nicht die Kosten durch Mieterhöhungen doch auf Sie umlegt.
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