Der BGH hat am 18.03.2021 (Az. VIII ZR 305/12) über die erste bundesweite Musterfeststellungsklage im Mietrecht zum Thema Erhöhung der Miete nach Modernisierungen entschieden – doch sie scheiterte!
Musterfeststellungsklage als neue Klagemöglichkeit
Die Musterfeststellungsklage wurde neu eingeführt, um Verbraucher mehr zu schützen. Der Münchner Mietverein hatte daher eine Musterklage erhoben, der sich 145 Mietparteien anschlossen. Diese Musterfeststellungsklage zum Thema Mieterhöhungen nach Modernisierungen ging bis zum BGH.
Neue Regelungen zum 01.01.2019 im Mietrecht
Am 01.01.2019 trat eine neue Regelung in Kraft, nach der die Miete nach Modernisierungen nicht mehr so stark steigen darf. Zuvor war eine Umlegung der Kosten in Höhe von 11 % möglich, nun aber lediglich 8% der Kosten. Zudem besteht eine Kappungsgrenze. Die Miete darf nach einer Modernisierung höchstens um zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter monatlich steigen innerhalb von sechs Jahren (abhängig von der Ausgangsmiethöhe). All dies sollte den Mieter schützen.
Sachverhalt vor dem BGH im Mietrecht
Eine Immobilienfirma aus München hatte kurz vor Inkrafttreten der neuen Regelung Modernisierungen in einer Schwabinger Wohnanlage angekündigt. Es sollten neue Rolladen, Fenster, Balkone und auch Wärmedämmungen erfolgen. Am 27.12.2018 wurden die Mieter angeschrieben, obwohl die Arbeit erst von Dezember 2019 bis 2023 erfolgen sollte. Die Miete wurde dabei u.a. bei einem Ehepaar um 729€ erhöht. Nach neuem Recht sei aber lediglich eine Mieterhöhung von 230 Euro im Monat zulässig. Der Münchner Mietverein sah das als rechtsmissbräuchlich an.
Verfahren der Musterfeststellungsklage
Nach dem OLG München (NZM 2019, 933) sei eine Erhöhung der Miete nur nach neuem Recht möglich. Eine Ankündigung etwa ein Jahr vorher sei nicht ordnungsgemäß im Sinne des Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 2 EGBGB. Es bedürfe eines „engen zeitlichen Zusammenhangs“ zwischen der Modernisierungsankündigung und den Baubeginn. Dagegen legte die Immobilienfirma Revision ein.
Der BGH hob das Urteil vom OLG München auf und entschied die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht. Er stellte fest, dass die Ankündigung den Erfordernissen aus § 555c Abs. 1 BGB entspreche. Nach dem BGH bedarf es keines engen zeitlichen Zusammenhangszwischen der Ankündigung und dem Beginn der Maßnahmen. Das sei im Gesetz so nicht ersichtlich. Es genüge „wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten werden können“.
Auch bestehe kein Rechtsmissbrauch der Immobilienfirma dadurch, dass diese sich die Vorschriften hinsichtlich Mieterhöhungen nach Modernisierungen nach altem Recht sichern wollte. Es komme bei laufenden Mietverträgen auf den Zugang der Modernisierungsankündigung an.
Folgen der Musterfeststellungsklage im Mietrecht vor dem BGH
Die erste Musterfeststellungsklage vor dem BGH zu den Mieterhöhungen nach Modernisierungen hat drastische Auswirkungen für Mieter. Der Oberbürgermeister von München Dieter Reiter beschrieb dies als bitteren Tag für alle Mieterinnen und Mieter. Auch der Mietverein fürchtet, dass sich viele Mieter das Leben in ihrer bisherigen Wohnung nicht mehr leisten können.
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