Miete - Leasing - Rechtsanwälte

Vertragsanpassung von Gewerbemietverträgen in Zeiten von Corona

Seit Anbeginn der Covid-19-Pandemie sehen sich Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler mit der Tatsache konfrontiert, dass die Nutzungsmöglichkeit ihrer Gewerberäume entweder stark eingeschränkt oder sogar ganz entzogen worden ist.

Trotz ausbleibender Umsätze und geringer (bzw. fehlender) staatlicher Hilfe sind die meisten Gewerbemieter weiterhin zur vollen Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. So ist es nicht verwunderlich, dass in jüngster Vergangenheit die Stimmen um das Thema Vertragsanpassung und Mietminderung in Gewerbemietverhältnissen immer lauter werden.

Mit der Schaffung des Art. 240 § 7 EGBGB hat die Bundesregierung anfang des Jahres versucht in dieser Hinsicht Klarheit zu schafffen. Wir haben diese Neuschaffung für Sie bereits in einem anderen Artikel aufgearbeitet. Hier geht es zum Artikel: Neues Gesetz, neue Chancen?

Neues Jahr, neue Erkenntnisse?

Eine abschließende oder gar pauschale Regelung der Auswirkungen auf die Gewerbemietverhältnisse hat der Gesetzgeber mit den Änderungen nicht bewirkt. Hervorzuheben ist jedoch, dass die damit verfolgte Intention einen “Verhandlungsantoß” bewirken sollte. Rechtsfolgen wurden keine festgelegt, sodass den Parteien alle Möglichkeiten offenbleiben – VertragsanpassungMietminderungStundung oder sogar Erlass.

Urteil Landgericht München I vom 25.01.2021

Das Urteil des LG München I vom 25.01.2021 stellt die erste Entscheidung eines höheren Gerichts dar, die sich explizit mit dem neu eingeführten § 7 des Art. 240 EGBGB befasst und konkrete Hinweise bezüglich der Rechtsfolge einer Vertragsanpassung gibt.

Worum ging es in dem Urteil?

In dem vorliegen Sachverhalt hat die Klägerin von der Beklagten mehrere Monatsmieten für Gewerberäume (Hotel) eingeklagen wollen. Die Monatsmieten sind zum Teil für die Monate zu erbringen, in denen aufgrund der behördlich angeordneten Schließung (in Bayern) die Betrieb des Gewerbes stark eingeschränkt gewesen ist.

Wie haben die Richter entschieden?

Mietmangel & Unmöglichkeit

Die Richer am LG München I sehen in der behördlich angeordneten Schließung keinen Mangel, der zur Mietminderung berechtigen würde. Ferner liege auch kein Fall der Unmöglichkeit vor, sodass die Pflicht zur Mietzahlung nicht deswegen entfallen könne.

Störung der Geschäftsgrundlage & Vertragsanpassung

Das Gericht bestätigt vor dem Hintergrund des Art. 240 EGBG § 7 auch grundsätzlich die Anwendbarkeit der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage und spricht dem Beklagten ein Recht auf Vertragsanpassung zu. Dieses Recht zur Vertragsanpassung soll zudem auch rückwirkend gelten.

Das Recht zur Vertragsanpassung setzte auch keine Existenzgefährdung voraus, sondern lediglich “die Unzumutbarkeit des Festhalten am unveränderten Vertrag“.

Rechtsfolgen

Insoweit äußerten sich die Richter auch bzgl. der möglichen Rechtsfolge der Vertragsanpassung und urteilten, dass “eine bloße Stundung […] nicht angemessen” sei und es “vielmehr […] einer Aufteilung des Verlustes” bedürfe. Als Ausgangsquote wurde dabei eine Risikoverteilung von 50/50 angesetzt, da das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit beide Parteien treffe.

Ferner müsse diese Quote von 50/50 jedoch unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls korrigiert werden.

Mögliche Korrekturpunkte könnten dabei sein:

  • konkreter Umsatzverlust unmittelbar aufgrund der durch die Pandemie erlassenen Infektionsschutzverordnungen
  • anderweitige Nutzbarkeit der Räume
  • Bildung von Rücklagen in angemessenem und zumutbarem Umfang
  • Ersparte Aufwendungen z. B. Kurzarbeit oder weggefallene Wareneinkäufe
  • Erhalt von öffentlichen bzw. staatlichen Zuschüssen
  • Anrechnung durch weiteren Besitz der Geschäftsräume (Renovierung, sonstige Verbesserungsmaßnahmen)
  • Versicherbarkeit des Risikos

Wichtig ist allerdings – und das wurde im Urteil mehrmals betont -, dass bei einer Vertragsanpassung die Interessen und Umstände beider Parteien berücksichtigt werden und es zu keiner Überbevorteilung einer Partei kommt.

Fazit

Auch wenn das LG München in dem konkreten Fall eine Vertragsanpassung zu Gunsten der Beklagten verneint, so stellt diese Entscheidung klar, dass eine Vertragsanpassung über die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich aufgrund der behördlich angeordneten Schließung in Betracht kommt.

Besonders interessant könnte diese Entscheidung für Unternehmer, Selbstständige und Freiberufler sein, deren Geschäftsräume aufgrund der behördlich angeordneten komplett geschlossen gewesen sind.

Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen vertritt Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler in mietrechtlichen Angelegenheiten. Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihren Mietvertrag und helfen Ihnen dabei die Verhandlungen mit Ihrem Vermieter zu führen.

Nach oben scrollen