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BGH - Volle Mietzahlungspflicht für Gewerbe während Corona? Geschäft Laden Closed Geschlossen

Seit Monaten ist umstritten, ob bei einer Geschäftsschließung wegen Corona für Gewerbe weiter die volle Mietzahlungspflicht besteht oder ob eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB gegeben ist und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht? Insbesondere die Einführung von Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB hat die Diskussion angefeuert. Uneinigkeit besteht vor allem, ob für § 313 I BGB eine Gefährdung der Existenz notwendig ist.

Siehe auch hier unseren vorherigen Beitrag mit einschlägigen Gerichtsurteilen und Darstellung des Streitstandes.

BGH & Mietzahlungspflicht während Corona

Der BGH hat am 01. Dezember 2021 in der Sache XII ZR 8/21 darüber verhandelt, ob für Gewerbe für den Zeitraum der behördlich angeordneten Schließung des Geschäfts aufgrund von Corona die Mietzahlungspflicht trotzdem weiter voll besteht. Der Verkündungstermin ist am 12. Januar 2022.

Der Fall spielt in Sachsen. Die Beklagte musste ihren Betrieb, eine Filiale vom Textil-Discounter Kik, vom 19.3. bis 19.4.2020 aufgrund des ersten Lockdowns in der Corona-Pandemie ab März 2020 schließen. Dies wurde in einer Allgemeinverfügung geregelt. Für April 2020 zahlte die Beklagte dann keine Miete. Dies wurde damit begründet, dass ihr Nettoumsatz stark gesunken sei. Daraufhin verklagte der Vermieter die Mieterin auf Zahlung der Miete.

Das Urteil des BGH wird noch verkündet. Aus der Pressemitteilung ist nicht ersichtlich, welcher Strömung sich der BGH anschließt. Der Vorsitzende Hans-Joachim Dose sagte aber, dass es einer umfassenden Prüfung des Einzelfalls bedürfe. Eine Pauschallösung sei nicht gegeben. Das Urteil wird erhebliche Auswirkungen in der Praxis haben!

Landgericht Chemnitz – 4 O 639/20, Urt. vom 26.08.2020: volle Mietzahlungspflicht

Ein Recht auf Mietminderung nach § 536 BGB bestehe nicht. Auch sei die Gebrauchsüberlassung nicht nach § 275 BGB unmöglich. Damit ist die Gegenleistung, die Miete, auch nicht nach § 326 I BGB entfallen. Die behördlichen Maßnahmen fallen in den Risikobereich des Mieters. Die Nutzung des Objekts sei weiter möglich.

Dagegen bestehe aber eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB. Allerdings sei ein Festhalten an der normalen Miethöhe für den Mieter nicht unzumutbar, sodass eine Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB nicht in Betracht komme. Es sei nicht existenzgefährdend.

Das Landgericht Chemnitz verurteilte die Beklagte auf Zahlung der Miete in einer Höhe von 7.854.000€.

Oberlandesgericht Dresden - 5 U 1782/20, Urt. vom 24.02.2021: keine volle Mietzahlungspflicht für Gewerbe

Auch nach der Ansicht des OLG sei sowohl § 536 BGB als auch § 275 BGB nicht gegeben.

Das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagte lediglich zu 3.720,09€. Begründet wurde die Verurteilung aber mit § 313 I BGB. Es bestehe eine Störung der Geschäftsgrundlage durch die Schließungsanordnung in der Allgemeinverfügung. Dadurch sei der Vertrag anzupassen. Eine existenzgefährdende Lage sei nicht notwendig. Es genüge eine sog. Äquivalenzstörung zwischen Gebrauchsüberlassung und Mietzahlungspflicht. Diese müsse aber andauern und nicht nur unerheblich sein. Die Erheblichkeit sei gegeben, denn die Schließung dauere zwei Monate – nach mietrechtlichen Wertungen genüge dies auch für eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die Kaltmiete sei damit um die Hälfte zu reduzieren.

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